Umowa o pracę, B2B (JDG na ryczałcie lub liniowym) czy zlecenie: Jak Twoja umowa naprawdę wpływa na kredyt hipoteczny?
Wiele osób myśli o przejściu z etatu na działalność B2B dla wyższej wypłaty „na rękę”, ale boi się jednego: „Czy przez własną firmę nie zamknę sobie drogi do kredytu na mieszkanie?”. Inni prowadzą już JDG na ryczałcie i przecierają oczy ze zdumienia, gdy jeden bank wylicza im 350 tys. PLN zdolności, a drugi przy tej samej fakturze daje 850 tys. PLN. Wyjaśniamy prostym językiem wszystkie różnice i oddajemy Ci kalkulator na żywo.
1. Największy mit na start: Czy na B2B dostajesz droższy kredyt niż na etacie?
Zacznijmy od najważniejszego faktu, o którym rzadko mówi się wprost: rodzaj Twojej umowy NIE zmienia oprocentowania, marży ani prowizji kredytu!
Jeśli programista na B2B, lekarz na kontrakcie, grafik na umowie zlecenie oraz księgowa na umowie o pracę dostaną pozytywną decyzję w tym samym banku (np. w VeloBanku czy ING), wszyscy czworo dostaną dokładnie taką samą tabelę oprocentowania co do jednej setnej procenta.
Forma Twojej umowy decyduje o trzech rzeczach jeszcze przed podpisaniem umowy: 1) jak długo musisz czekać ze złożeniem wniosku (3 miesiące na etacie vs. 12–24 miesiące na działalności), 2) jaką część Twoich realnych zarobków bank uzna w kalkulatorze (tu kryje się słynna pułapka ryczałtu i kosztów firmowych) oraz 3) ile z 11 banków będzie w ogóle dla Ciebie dostępnych.
2. Szybkie porównanie wszystkich form zatrudnienia w polskich bankach
Zobacz w jednej prostej tabeli, jak analityk bankowy patrzy na cztery najpopularniejsze sposoby zarabiania w Polsce:
| Forma umowy / podatku | Minimalny staż | Ile dochodu widzi bank? | Dostępność ofert (z 11 banków) | Główna pułapka |
|---|---|---|---|---|
| Umowa o pracę (czas nieokreślony) | 3 – 6 m-cy | 100% kwoty netto na koncie (+ regularne premie) | 11 / 11 banków | Nowa praca bez ciągłości wymaga min. 3 pełnych przelewów pensji |
| Umowa o pracę (czas określony) | 6 m-cy wstecz | 100% kwoty netto na koncie | 9 – 10 / 11 banków | Umowa musi trwać jeszcze min. 6–12 m-cy w przód (lub potrzebna promesa) |
| JDG / B2B – KPiR (Liniowy 19% / Skala) | 12 m-cy (6 m-cy po UoP) | 100% czystego zysku po odjęciu kosztów, ZUS i podatku | 9 – 11 / 11 banków | Leasing auta i wrzucanie zakupów w koszty drastycznie obniżają zdolność |
| JDG / B2B – Ryczałt (np. 8,5% / 12% / 15%) | 12 – 24 m-ce (6 m-cy po UoP) | Tylko 40% – 75% przychodu z faktury (zależy od banku!) | 5 – 7 dobrych banków | Źle wybrany bank obetnie Twoje zarobki na papierze o ponad połowę |
| Umowa zlecenie / o dzieło | 6 – 12 m-cy | 80% – 100% regularnych wpływów netto z 12 m-cy | 8 – 10 / 11 banków | Przerwy między umowami dłuższymi niż 30 dni mogą wyzerować licznik stażu |
Na ryczałcie płacisz niski podatek od przychodu i nie prowadzisz księgi kosztów (KPiR). Przez to bank nie wie, ile wydajesz na prowadzenie firmy! Każdy bank wymyślił więc własny przelicznik: zachowawczy bank uzna, że z faktury 20 000 PLN zarabiasz na czysto tylko 8 000 PLN, podczas gdy Pekao, VeloBank, Erste (d. Santander) czy Alior uznają 13 000 – 15 000 PLN. Ta sama faktura, a dwa razy wyższy kredyt!
Normalnie własna firma musi działać minimum 12 miesięcy (a w BNP Paribas nawet 24 miesiące). Ale jeśli pracowałeś na umowie o pracę i przeszedłeś na B2B u tego samego pracodawcy lub dokładnie w tej samej branży (np. IT, medycyna, prawo, finanse), aż 6 dużych banków (m.in. mBank, Millennium, Pekao, VeloBank, Erste / d. Santander, Alior) przyjmie Twój wniosek już po 6 miesiącach działalności!
3. Kalkulator na żywo: Porównaj swoją umowę i zdolność w 11 bankach
Przełączaj poniżej między Umową o pracę, JDG na KPiR (liniowy/skala), JDG na ryczałcie oraz Zleceniem. Zobacz na żywo, ile pieniędzy trafia do Twojej kieszeni, a ile z nich zaliczy Ci każdy z 11 banków w Polsce:
Uwzględniamy składkę ZUS + zdrowotną (~2 450 PLN), aby pokazać Twój realny zysk w kieszeni vs. wzór banku.
4. Cztery błędy na JDG i etacie, przez które bank odrzuci wniosek w 5 minut
Nawet przy świetnych zarobkach tysiące wniosków odpada na prostych formalnościach. Zadbaj o te 4 rzeczy na 2–3 miesiące przed wizytą w banku:
Każdy przedsiębiorca na B2B musi dostarczyć świeże zaświadczenie o niezaleganiu w ZUS i US (pobierzesz je bezpłatnie online przez PUE ZUS i e-Urząd Skarbowy). Sprawdź je wcześniej – spóźniona wpłata sprzed roku i 18 PLN odsetek zablokują decyzję do czasu uregulowania salda!
Jeśli w styczniu przejdziesz z podatku liniowego (KPiR) na ryczałt, część banków uzna to za „nowy sposób rozliczania” i każe Ci czekać kolejne 6–12 miesięcy albo policzy gorszą z dwóch metod. Jeśli planujesz zakup mieszkania wiosną, skonsultuj zmianę podatku z doradcą już w grudniu.
W większości banków nawet krótkie, 2-tygodniowe zawieszenie JDG w CEIDG traktowane jest jak przerwa w prowadzeniu biznesu. Po odwieszeniu firmy zegar wymaganych 12 miesięcy zaczyna bić od zera!
Jeśli Twoja umowa o pracę kończy się za 4 miesiące, bank może ją odrzucić. Wystarczy jednak zwykłe, jednostronicowe pismo z kadr (tzw. promesa zatrudnienia) ze zdaniem: „Pracodawca nie widzi przeciwwskazań do przedłużenia umowy po dniu X”. Nie zobowiązuje ono firmy prawnie, a otwiera drzwi w większości banków!
5. Przechodzisz na B2B lub prowadzisz JDG? W tych bankach konto firmowe ułatwia hipotekę (+ daje premię na start)
Kiedy Twoje faktury B2B oraz przelewy do ZUS i US wychodzą z konta w banku, w którym składasz wniosek o hipotekę, analityk widzi pełną historię w systemie wewnętrznym bez żądania papierowych wyciągów. Otwierając konto online w promocji, odbierasz dodatkowo premię dla JDG:
Konto Firmowe Online (dawny Santander) z prowadzeniem i przelewami za 0 zł oraz najwyższą premią gotówkową dla jednoosobowych działalności B2B.
Alior zalicza aż ok. 75% przychodu ryczałtowego do zdolności hipotecznej. Konto 0 zł lub szybki kredyt firmowy na selfie na sprzęt i biuro.
Świetne liczenie ryczałtu i KPiR oraz szybka ścieżka po 6 m-cach przejścia z etatu + premia firmowa nawet do 5 000 zł.
VeloBank (~68% ryczałtu i czołówka najtańszych rat hipotecznych, do 4 200 zł premii) albo mBank mBiznes za 0 zł przez 24 m-ce z księgowością.
Porównaj dzisiejszy koszt kredytu i wymagany wkład własny
Wróć do głównego rankingu 11 banków, aby sprawdzić ukryte koszty ubezpieczeń na życie, lub policz dokładną gotówkę potrzebną na notariusza i podatek PCC w Części 5.