Pierwszy kredyt hipoteczny po ludzku: Co oznaczają te wszystkie skróty (WIBOR, marża, LTV, RRSO) i jak wygląda proces krok po kroku?
Jeśli pierwszy raz myślisz o kupnie mieszkania lub domu na kredyt, rozmowa w banku potrafi brzmieć jak obcy język: „LTV osiemdziesiąt procent, WIBOR trzymiesięczny plus marża, cross-sell z polisą CPI, operat i wpis w dziale czwartym KW”. Spokojnie – w rzeczywistości mechanizm kredytu jest bardzo prosty. Po przeczytaniu tego 6-minutowego przewodnika zrozumiesz każde słowo doradcy i będziesz dokładnie wiedzieć, od czego zacząć, żeby nie przepłacić ani złotówki.
1. Słownik bez żargonu: Kliknij pojęcie i zrozum je w 15 sekund
Zanim przejdziemy do pełnej listy, możesz kliknąć dowolne hasło poniżej, żeby zobaczyć krótkie tłumaczenie „jak przy kawie ze znajomym” i przykład na prawdziwych pieniądzach:
Wszystkie 8 kluczowych pojęć w jednym miejscu (ściągawka przed wizytą w banku)
Każda miesięczna rata składa się z dwóch kawałków. Kapitał to spłata samego długu za mieszkanie (zmniejsza kwotę, którą jesteś winien bankowi). Odsetki to czynsz dla banku za pożyczenie Ci pieniędzy. Na początku kredytu większość raty stanowią odsetki – z każdym rokiem rośnie udział spłacanego kapitału.
POLSTR 1M (obecnie 3,48% – nowy następca WIBOR-u wprowadzony m.in. przez ING, PKO BP, mBank, Alior i Erste, aktualizujący ratę co miesiąc) oraz WIBOR 3M / 6M (ok. 3,90%) to rynkowe wskaźniki zależne od stóp NBP. Dotyczą one wyłącznie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem!
Marża (np. 1,80%) to stały zysk banku doliczany do wskaźnika bazowego (np. WIBOR 3,90% + marża 1,80% = oprocentowanie 5,70%). Prowizja to jednorazowa opłata za samo udzielenie kredytu na starcie – dziś w dobrych ofertach wynosi 0%, więc nie płać jej bez potrzeby!
W Polsce „stałe oprocentowanie” oznacza zamrożenie raty na pierwsze 5 lat (60 miesięcy) – dziś średnio ok. 6,03%. Przez 5 lat WIBOR może rosnąć lub spadać, a Twoja rata nie drgnie ani o grosz. Po 5 latach bank proponuje nową stawkę na kolejne 5 lat (a jeśli w międzyczasie stopy spadną, możesz przenieść kredyt do tańszego banku wcześniej!).
RRSO próbuje pokazać koszt kredytu w skali roku przy założeniu, że trzymasz umowę bez zmian przez 25–30 lat. Banki potrafią dać niskie oprocentowanie na plakacie i „0% prowizji”, ale w zamian każą płacić co miesiąc 200 – 330 zł za obowiązkową polisę na życie. Dlatego na HipoRank zawsze sumujemy ratę i obowiązkowe polisy w jedną uczciwą liczbę!
Bank nie pożyczy 100% ceny mieszkania – musisz wyłożyć własne oszczędności: minimum 10% (w 8 bankach, lub 0% z gwarancją RKM w 6 bankach) lub 20% (otwiera wszystkie 11 banków w Polsce, w tym UniCredit, ING i BNP). LTV (Loan to Value) to po prostu procent kredytu w cenie zakupu: masz 20% wkładu własnego = Twoje LTV wynosi 80%.
Gdy znajdziesz mieszkanie, podpisujesz ze sprzedającym umowę przedwstępną i wpłacasz zwykle 5%–10%. Jeśli nazwiesz tę kwotę zaliczką – wraca do Ciebie, gdy banki odmówią kredytu. Jeśli to zadatek – sprzedający może go zatrzymać, chyba że dopiszesz w umowie jedno zdanie (tzw. warunek kredytowy): zwrot zadatku przy 2–3 decyzjach odmownych z banków!
Przy ratach równych co miesiąc płacisz tyle samo; przy malejących pierwsze raty są bardzo wysokie (co mocno obniża zdolność kredytową). Najlepsza strategia? Wziąć wygodne raty równe na 25 lat i w dowolnym miesiącu robić darmową nadpłatę kredytu w aplikacji banku – każda nadpłacona złotówka trafia w 100% w kapitał i kasuje przyszłe odsetki!
2. Zobacz na żywo: Gdzie idą Twoje pieniądze w racie i jak działa nadpłata?
Przesuń suwak kwoty kredytu poniżej. Zobaczysz czarno na białym, ile wynosi miesięczna rata przy dzisiejszym rynkowym oprocentowaniu (6,03%), jaka część spłaca Twoje mieszkanie, a jaka idzie na odsetki – oraz co się stanie, jeśli dorzucisz dobrowolną nadpłatę:
3. Jak wygląda załatwienie kredytu krok po kroku? (6 etapów – łącznie ok. 6–8 tygodni)
Wielu początkujących popełnia ten sam błąd: najpierw podpisuje umowę na mieszkanie, a dopiero potem sprawdza, czy bank w ogóle da im kredyt. Oto bezpieczna kolejność, dzięki której śpisz spokojnie na każdym etapie:
| Etap i czas | Co dokładnie robisz? | Na co uważać? |
|---|---|---|
| Krok 1 Tydzień 1 |
Sprawdzenie zdolności i porządki w finansach Wpisujesz swoje zarobki w Kalkulator Zdolności i zamykasz nieużywane karty kredytowe, limity w koncie oraz odroczone płatności (PayPo, Allegro Pay). |
Nawet nieużywana karta kredytowa z limitem 10 000 zł jest traktowana przez bank tak, jakbyś co miesiąc płacił 300–500 zł raty! |
| Krok 2 Tydzień 2–3 |
Wybór mieszkania i umowa przedwstępna (lub deweloperska) Rezerwujesz nieruchomość i ustalasz ze sprzedającym termin na załatwienie kredytu (bezpiecznie: minimum 6–8 tygodni). |
Przy wpłacie zadatku na rynku wtórnym zawsze wpisz do umowy zwrot zadatku w razie odmowy z 2–3 banków! |
| Krok 3 Tydzień 3–4 |
Złożenie wniosków do 2–3 banków równolegle Wybierasz w Rankingu HipoRank 2 lub 3 najtańsze banki i składasz komplet dokumentów (zaświadczenie o zarobkach, wyciągi z konta, dokumenty mieszkania). |
Nigdy nie składaj wniosku tylko w „swoim” banku, w którym masz konto od lat – rzadko bywa najtańszy, a złożenie 3 wniosków jest w 100% bezpłatne. |
| Krok 4 Tydzień 4–7 |
Wycena mieszkania (operat) i analiza w banku Rzeczoznawca sprawdza, czy mieszkanie jest warte swojej ceny (koszt ok. 500–800 zł za mieszkanie), a analityk banku wydaje decyzję kredytową. |
W czasie analizy nie bierz absolutnie nic na raty (nawet pralki czy telefonu „raty 0%”) i nie zmieniaj formy umowy o pracę! |
| Krok 5 Tydzień 7–8 |
Wybór najlepszej decyzji, podpisanie umowy kredytowej i Notariusz Spośród pozytywnych decyzji wybierasz najtańszy bank, podpisujesz umowę kredytową, a następnie idziesz ze sprzedającym do notariusza podpisać akt własności. |
Pamiętaj o gotówce na opłaty dnia zakupu: notariusz + sąd + przy rynku wtórnym 2% podatku PCC (chyba że to Twoje pierwsze mieszkanie w życiu – wtedy PCC wynosi 0%!). |
| Krok 6 Tydzień 8–9 |
Wypłata pieniędzy przez bank i odbiór kluczy Pokazujesz w banku akt notarialny, ubezpieczasz mury mieszkania od ognia i zalania, a bank przelewa pieniądze prosto na konto sprzedającego lub dewelopera! |
Bank nigdy nie przelewa pieniędzy za mieszkanie na Twoje konto – wysyła je bezpośrednio do sprzedającego w ciągu 2–5 dni roboczych. |
Praktyczna lista narzędzi: Co załatwić przed Krokiem 1, a co po odbiorze kluczy (Krok 6)?
Sprawdzone produkty z gwarancją BFG i bez ukrytych pułapek – we właściwej kolejności, która chroni Twoją zdolność kredytową.
Pobierz własny Raport BIK zanim wpłacisz zadatek, a gotówkę na wkład własny trzymaj na elastycznym koncie oszczędnościowym (BFG) aż do dnia aktu:
Zamiast przepłacać za grupowe polisy bankowe, porównaj własną polisę na życie pod cesję (Pru) oraz ubezpieczenie murów mieszkania online:
Dopiero PO uruchomieniu hipoteki możesz bezpiecznie dobrać środki na wykończenie pod klucz oraz zamówić światłowód na nowy adres:
4. Dobra wiadomość dla kupujących pierwsze mieszkanie: 0% podatku PCC!
Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, jeśli kupujesz na rynku wtórnym swoje pierwsze w życiu mieszkanie lub dom (i nigdy wcześniej nie posiadałeś innej nieruchomości mieszkalnej ani udziałów powyżej 50% otrzymanych w spadku), jesteś całkowicie zwolniony z 2% podatku PCC u notariusza! Przy mieszkaniu za 700 000 zł oznacza to równe 14 000 zł oszczędności w dniu podpisania aktu.
Znasz już wszystkie pojęcia! Sprawdź teraz swoją zdolność i porównaj 11 banków
Nie musisz zostawiać numeru telefonu ani podawać PESEL-u. Wpisz zarobki w naszym prostym kalkulatorze zdolności albo zobacz dzisiejszą prawdziwą ratę we wszystkich 11 bankach w Polsce.